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Unsrige Geisteshaltung­wohnung: Stolze 3 200 Euro pro Quadrat­meter beträgt jener Schutzleiter­richt­wert im West­end in Frank­furt.

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Die neue Schätz­hilfe jener Finanzbehörden soll Vermietern beim Plagiieren helfen. Doch die neuen Regulieren passen oft nicht – manchmal ist eine eigene Zeche besser. Die Steuer­experten von Finanztest verdeutlichen, zu welcher Zeit dies jener Kernpunkt sein kann – und welches Vermieter dann tun können.

Frank­furts West­end mit seinen weitläufig­bürgerlichen Gründer­zeit-Altbauten zählt zu den Wohn­lagen mit den höchsten Mieten jener Mainmetro­pole. Steuerlich ist es dort zu Gunsten von Vermieter nicht immer traumhaft. Wegen jener hohen Schutzleiter­preise errechnet eine neue Schätz­hilfe des Bundes­finanz­ministeriums vom Mai 2017 vor allem zu Gunsten von Gattin, unsanierte Gebäude nur geringe Beträge zu Gunsten von die Abset­zung zu Gunsten von Abnut­zung (Afa) jener Gebäude. Dem Finanz­amt die Erlaubniskarte nach sich ziehen Vermieter nur nachdem wie vor eigene Zahlen vorlegen.

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Vermieter schreiben die anteiligen Anschaffungs­kosten zu Gunsten von ein Gebäude ab – dies Grund­stück nutzt sich nicht ab. Die Afa, in jener Regel 2 v. H. übrig 50 Jahre, ziehen sie ab, wenn sie die zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ermitteln. Eine hohe Afa ist folglich günstig. Wenn Vermieter erst­mals vermieten, teilen sie den Kauf­preis in den Proportion zu Gunsten von Gebäude und Schutzleiter empor. Dies gilt nebensächlich, wenn sie zusammenbinden Proportion von einem Miteigentümer „gegen Bezahlung erwerben“. Dies tun sie zum Geisteshaltung, wenn Ehepaar eine Wohnung besitzen, sich scheiden lassen und jener eine dem anderen seinen Teil wie Bezahlung zu Gunsten von den Zugewinn in jener Ehezeit übrig­trägt. Dieser neue Ausschließlich­eigentümer schreibt im Regelfall seinen bisherigen Teil wie zuvor ab, und errechnet zu Gunsten von den hinzugekauften zusammenbinden neuen Abschreibungs­betrag. Wird ein Proportion vererbt oder verschenkt, darf jener neue Eigentümer die bisherige Afa weiterführen (Urteil des Bundes­finanzhofs vom 4. zehnter Monat des Jahres 2016, Az. IX R 26/15). Die Afa könnte zwar jedes Jahr geändert werden, normal ist dies nur nicht.

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Es reicht heute nicht mehr, nur den Gebäude­wert zu verdonnern. Dieser Bundes­finanzhof gab Vermietern am 10. zehnter Monat des Jahres 2000 empor, den Zahl von Schutzleiter und Gebäude zu ermitteln, ins Verhältnis zu setzen und so die Anschaffungs­kosten aufzuteilen (Az. IX R 86/97). Ist dies Grund­stück zum Geisteshaltung 50 000 Euro wert und hat dies Haus zusammenbinden Sach­wert von 100 000 Euro, ergibt sich ein Verhältnis von eins zu zwei. Unter 300 000 Euro Anschaffungs­kosten entfallen 200 000 Euro empor dies Haus und 100 000 Euro empor dies Grund­stück. Unter einem hoch­wertigen Neubau empor güns­tigem Grund kann jener Gebäude­anteil um die 70 solange solange bis 80 v. H. betragen. Unter einem unsanierten Altbau empor großen Grund­stücken in Top­lage kann er unter 20 v. H. betragen.

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Via die Jahre entwickelten Finanzbehörden Anleitungen zu Gunsten von die Umsetzung in die Wirklichkeit. Im Mai 2017 veröffent­lichte dies Bundes­finanz­ministerium eine Arbeits­hilfe und File im Format xls des Tabellenkalkulations­programms Excel. Vermieter können damit reibungslos einschätzen, ob jener Rechner in ihrem Kernpunkt realistische Ergeb­nisse auswirft. Die Grund­lagen zur Ermitt­lung des Sach­werts zu Gunsten von dies Gebäude sind einge­arbeitet. Eine Arbeits­hilfe erläutert, welche Datenmaterial Vermieter in die Eingabemaske eintragen sollen.

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Kauf­preis. Zum Kauf­preis zusammenziehen Eigentümer die Anschaffungs­neben­kosten, im Geisteshaltung zu Gunsten von eine 2016 erworbene 70-Quadrat­meter-Wohnung in einem Mehr­familien­haus im Frank­furter West­end, Herstellungsjahr 1954.

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Kauf­preis

262 000 Euro

Notar­kosten

3 930 Euro

Grund­erwerb­steuer

15 720 Euro

Grund­buch (Auflassungs­vormerkung, Eigentums­umschreibung, Grund­schuld)

1 310 Euro

Maklerprovision

15 589 Euro

Verwalter­zustimmung

200 Euro

Schätz- und Sachverständiger­kosten

907 Euro

Reise­kosten

328 Euro

Telefon­kosten

16 Euro

Anschaffungs­kosten

300 000 Euro

Grundstücks­größe. Die Grundstücks­größe finden Eigentümer von Wohnungen in einem Mehr­familien­haus zum Geisteshaltung im Kauf­vertrag oder in Abrechnungen jener Haus­verwaltung. Im Frank­furter Kernpunkt sind es 4 000 Quadrat­meter. Himmelwärts die Wohnung entfallen 12 Tausendstel Miteigentums­anteil, folglich rechnerisch 48 Quadrat­meter.

Schutzleiter­richt­wert. Die Schutzleiter­richt­werte teilen Sachverständiger­ausschüsse jener Städte und Gemeinden empor Gesuch, im World Wide Web oder empor Karten mit, zum Teil kostenlos. Einzutragen ist jener Zahl vom Ermitt­lungs­stichtag vor dem Kauf. Die File enthält in jener Tabelle „Verweise zu GAA und BRW“ je Bundes­land zusammenbinden Link. Im Geisteshaltung ergibt die Bewerbung 3 200 Euro pro Quadrat­meter. Zu Händen die 48 Quadrat­meter errechnen sich 153 600 Euro Grundstücks­wert. Unter Häusern mit großen Grund­stücken kann ein Teil wie „nicht eigen­ständig verwert­bare Teilfläche“ gelten. Zu Händen sie braucht nur ein Viertel des Schutzleiter­richt­werts angesetzt zu werden. Die Arbeits­hilfe enthält Hinweise, zu welcher Zeit dies jener Kernpunkt sein kann.

Herstellungsjahr. Je älter ein Gebäude ist, umso Vorleger ist tendenziell sein Sach­wert. Dieser Rechner berück­sichtigt nur Modernisierungen in den 20 Jahren vor Gekauftes. Eigentümer wählen welche in jener Tabelle „Fiktives Herstellungsjahr“ aus. Liegen sie länger wie zehn Jahre zurück, gelten sie bestenfalls wie „teil­weise Modernisierungen“. Dies Sendung ermittelt ein fiktives, jüngeres Herstellungsjahr zu Gunsten von die Kauf­preis­aufteilung. Dies kann viel betragen: Zu Händen die Geisteshaltung­wohnung von 1954 kam dies Sendung nur empor 33 530 Euro Gebäude­wert. Mineralquelle, Heizung, Wärmeschutz und mehr sind nur neu. Daraus ergaben sich dies „fiktive Herstellungsjahr“ 1980 und 61 390 Euro Gebäude­wert. Ohne Modernisierung hätte jener Gebäude­anteil nur 18 v. H. und die Afa 1 075,20 Euro betragen, mit ihr sind es notdürftig 29 v. H. und 1 713,60 Euro. Dieser Summe wird zeit­anteilmäßig ab Vermietungs­beginn angesetzt.

Es ist möglich, schon im Kauf­vertrag den Kauf­preis empor Grund­stück, Gebäude und Inventar wie Mobiliar aufzuteilen. Zu Händen dies Inventar fällt keine Grund­erwerb­steuer an. Dies Finanz­amt darf nur davon abweichen, wenn es Anhalts­punkte empor Miss­brauch oder Schein­ver­einbarungen hat. Dies hat jener Bundes­finanzhof am 16. September 2015 kategorisch (Az. IX R 12/14). Die Aufteilung kann positive oder negative Merkmale des Gebäudes und des Grund­stücks berück­sichtigen. Sie darf nur nicht wirt­schaftlich unhalt­unverhüllt erscheinen.

Und wenn die Schät­zung des Rechners weder noch passt? Dies kann etwa im Kontext Immobilien mit Besonderheiten oder sehr hohen Schutzleiter­rühmen jener Kernpunkt sein. Die Kalkulation ist „sach­verständig begründet widerleg­unverhüllt“, erläutert dies Bundes­finanz­ministerium. Es ist in solchen Fällen ratsam, eine begründete eigene Kalkulation zu erstellen oder zusammenbinden Sach­verständigen zu beauftragen, um dies Finanz­amt zu übrig­zeugen.

Weitere Tipps zu Gunsten von Vermieter enthält dies Finanztest-Spezial Steuern 2017 (144 seitwärts,80 Euro, im Shop verfügbar). Dies Spezial-Heft führt Sie Schritttempo zu Gunsten von Schritttempo durch sämtliche Punkte jener Steuererklärung zu Gunsten von 2016. Außerdem: Steuertipps zu Gunsten von jede Lebens­lage und praktische Formulare zum Hervor­trennen.

Wertverminderung. Vermieter die Erlaubniskarte nach sich ziehen jedes Jahr in jener Steuererklärung in jener Regel 2 v. H. jener Anschaffungs­kosten plagiieren, die empor dies Gebäude entfallen. Dazu zählt nicht nur jener reine Kauf­preis. Hochstellen Sie Belege zu Gunsten von Ausgaben rund um zusammenbinden Immobilienkauf empor.

Arbeits­hilfe. Den Abschreibungs­betrag ermitteln Sie selbst – normaler­weise nur einmal am Ursprung. Eine Schätz­hilfe finden Sie unter bundesfinanzministerium.de/Kaufpreisaufteilung. Passt dies Ergebnis weder noch empor Ihren Kernpunkt, können Sie eine eigene Kalkulation mit Ehrenwort vorlegen. Dies geht nebensächlich ohne Sach­verständigen­gut­würdigen.

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